今天福州发布了2023年第一批拟出让住宅用地清单，算是提前官宣了福州的首次土拍情况，不同于以往，今年的土拍来得迟了很久，下面聊聊。

(相关资料图)

01

土拍情况

官方内容：宗地2023-06到2023-16，合计11幅地块，将于2023年7月底前组织公告，具体安排及地块信息以国有建设用地使用权公开出让公告为准。

面积合计：441亩，全部是商住用地。

分析：对于福州的土拍，前几年的出让都比较高频，也正因为土地吸金较为强劲，一度在财政土地依赖度上排上了全国前几。

前两年福州受到集中供地限制，一年都只举行了4次土拍。

从热度来看，2021年底最后一次土拍开始，截至目前福州的5次土拍，遇冷情况越来越严重，国企兜底成了主流。

对比以往的土拍时间：

2020年：2月、4月、6月、8月、10月、12月

2021年：2月、5月、9月、12月

2022年：3月、5月、9月、12月

对于2023年的福州，4月已经快过完，土拍依然没有任何动静。

这次的官宣也是预计7月底才会组织土拍，对比以往的进度，可以说晚了近半年。

对于这里面的原因，其实也相对简单，楼市情况不佳，外来房企全面撤退，国企兜底乏力，供应地块处于外围不优质。

下面就来看看地块详情，当然官方只给出了具体指标，大部分数据来自网络。

02

晋安区

宗地2023-06：面积38亩，容积率2.3，商住用地。

分析：地块位于五四北，之前也招商准备出让，不同于之前地块配建1.8万方公租房，这次对地块采取了分割，56亩地块分割3幅，把面积最大的38亩商住用地进行出让。

对于地块而言，分割成纯商地块外，属性有所好转，加上容积率2.3的指标，优势尚可，地处五四北战坂，官方的宣传手册还标出了3号线地铁站。

对于目前五四北，虽然是前几年的粮仓，不过这两年土地供应下滑明显，在售的也只有鲁能三期，以及外围的金地等。

整体来说地块属性和周边供应的压力都尚可，不过目前五四北战坂，地铁3号线多年未落地，第三轮的规划迟迟没有下文，短期内地铁也不现实。

周边的纯商，当初2.7W左右的融信澜天、中庚香山新时代，在二手市场都是亏本的表现，可以说房企拿地的压力还是不小。

宗地2023-08：面积15亩，容积率1.8，租赁住房。

宗地2023-09：面积10亩，容积率2.5，租赁住房。

分析：第一幅地块位于东区，前屿站附近，之前也出现在上一轮招商手册里面，之前没有标注是租赁住房，从地块属性来说，也是比较袖珍，地块不规则。

周边还存在古建，被拿来做公租房，也不算太意外。

第二幅公租房，位于上面说的五四北地块分割而来，这样的分割出让，在福州目前的土拍市场也算是比较常见。

福州在集中供地之后，取消了竞配公租房，加上福州目前土拍遇冷，为了继续响应政策，这几次土拍，都会推出这幅100%的公租房。

从之前的地块分布来看，东区就已经有多幅，比如这幅地块马路对面的福万拿下的，还有连潘板块，以及联发君樾府隔壁的保利等。

这样的地块，从出让情况来看，压力不算太大，部分地块还会触发限价，不过吸金能力也基本是0。

宗地2023-11：面积60亩，容积率1.17，住宅用地。

分析：这是一幅位于鼓山边的老回锅肉了，2022年就上架过，当初起拍价7.5K，指导价2.6W，纯商定位，无人参与流拍。

之前这幅地块在规划上，还多了公租房的配建，如今再一次上架，预计定位还是纯商住宅。

不过从土拍的低迷，预计这种外围地块来看，除非做出100%安商房，否则不管是外来房企还是本土国企，都无人肯接盘了。

这个地块的发展也代表了福州目前的土地财政的缩影，土地市场的低迷，带动了整个外围楼市的崩塌。

目前外围环境，不仅仅是房价跌了，而是房子没办法流通，相对应的土地也无法流通，全面的一个死局。

03

市中心

宗地2023-07：面积16亩，容积率2.13，住宅用地。

分析：位于台江区的祖庙旧改地块，这是这次地块名单里面唯一一幅市中心的地块。

从地块属性来说，安商定位，之前有网友就是这次旧改的拆迁户，也一直关注最终安商房会如何建设。

从地块属性来说，容积率2.13，限高50米，不会像这几年类似上海西那样100米容积率3.+的地块，未来的居住属性可能尚可。

不过对于拿地的房企来说，本来就不大的地块，地块还非常不规则，加上还有安商房配建存在，可以说最终的开发效果也不会太高，很大程度压制了房企的拿地热度。

04

城南

宗地2023-12：面积22.6亩，容积率2.2，商住用地。

分析：地块位于江南CBD的南侧工业区内，也是近期改变了地块属性，从工业地块变更成商住用地。

从地块周边环境来看，也相对比较糟糕，北侧是近年开发的江南CBD住宅群，周边是定位工业区，目前整个南二环板块，四大金刚纯商扎堆，加上中骏的特价冲击。

这样一幅周边环境糟糕，没有特别配套加持的地块，只能说：即便吃相难看的吸金，可能也吸不到。

宗地2023-10：面积15亩，容积率2.2，租赁住房。

位于南三环边的公租房地块，周边即规划的医院，整体来说不值得太多关注。

宗地2023-13：面积138亩，容积率1.6，商住用地（住宅+教育）。

宗地2023-14：面积39亩，容积率2.0，商住用地。

宗地2023-15：面积58亩，容积率2.0，商住用地。

宗地2023-16：面积26亩，容积率2.0，商住用地。

分析：城南巨大的粮仓，这次再一次出让，这四幅地块都来自福安新区项目，2022年这里启动旧改，370亩。

从规划来看当初除了中小学用地外，还有文化用地，体育用地，住宅用地不算太大，不过在准备上架前，大部分地块都变更成了商住用地。

这次出让的四幅地块，都仅仅是旧改地块里面的一部分，这个旧改还剩下右侧100亩地块未上架，除了自身供应外，周边还有福喜新区旧改项目等。

配合南侧已经上市的巨型tod项目榕耀之城，整个大城南的的库存还会持续升高。

当然这样的大地块出让，不出意外只能靠本土国企兜底，至于目前的国企情况，谁来兜底也是难题。

对于目前低迷的楼市，加上城南巨量的供应的和库存，配合周边的中小学用地，是否提前引入一所名校，来拉动板块的楼市，预计概率不低。

当然这样的情况，三江口已经提前上演，板块在清华附中之后，还有麦顶校区、十六中三江口校区、一附小的地块等。

可以说三江口，陆家嘴还未实现，已经变成教育重地了。

05

盘点总结

对于福州的第一轮土拍预告，从地块情况，也可以看出毫无亮点可言，在这样低迷的土拍背景下，这样的供应，大部分还是回锅肉，可以说想要吸金的难度有多大。

综上，对于福州目前的处境，楼市在第一季度反弹后，4月下滑非常大，新盘网签数据，创了近期新低。

加上国企兜底一整年的土拍，再遇上这样的市中心供应乏力，外围地块无人敢拍的局面。

福州的路，只能说越来越难走了，怎么破局，可以说迫在眉睫。